不動産鑑定士 総論_不動産の人文の特性

[Verse 1] 近隣地域の外にも 僕らの味方はいるんだ 事例を集めるための 新しい舞台を探そう [Pre-Chorus] 近隣地域と似たような 性格を持つ別のエリア それが「類似地域」 候補地は一つじゃない [Chorus] 類似地域は近隣地域のライバル 同一需給圏 内の 代替関係が成り立つエリア 価格水準も似ているんだ [Verse 2] 対象不動産の 周りに広がる普通のエリア ただ近くて影響を与える それが「周辺地域」 [Bridge] 「類似地域」は事例を集める場所 「周辺地域」は環境の分析対象 目的が全然違うんだ 混同しないように気を付けて [Outro] 近隣 類似 周辺 ３つの地域を 正確に把握して 鑑定評価の 精度を上げよう

[Verse 1] 鑑定評価の対象になった 不動産のことを「対象不動産」 彼がどんなチームにいるのか 最初に確認する大事な作業 [Pre-Chorus] 対象不動産が属する地域で 不動産の用途が同じ感じのエリア それが「近隣地域」 価格水準を探るための基本 [Chorus] 近隣地域 鑑定評価のスタートライン 地域要因を共有する 価値観を分かち合う仲間たち [Verse 2] 地域の境界線はどうやって引くの？ 道路や河川 公園などの自然物 または都市計画の線や 学校区などが目安になる [Bridge] 近隣地域の範囲を 広くとりすぎても 狭くとりすぎてもダメ 価格水準を正確に 把握できなくなっちゃう [Outro] まずは近隣地域を 確定させること 正確な鑑定への 第一歩なんだ 勘違いしないで

[Verse 1] 同じ地域の隣どうしでも 値段が全然違うのはなぜ？ 不動産が持つ個性のことを 「個別的要因」と呼ぶんだ [Pre-Chorus] 土地の形や方位はどうかな 前の道路は広いか狭いか 建物の造りや設備はどうかな 一つ一つを値踏みする [Chorus] 個別的要因 不動産の顔を決める 地域要因の下で 最有効使用を探す旅 [Verse 2] 土地なら間口（かんじょう）や奥行（せっぺい） 地勢（高低差）や地盤も大事 建物なら耐震性や 最新設備の有無がカギ [Bridge] 相続で揉めてたり 権利関係が複雑だったり 目に見えない部分も分析する 法律の知識も必要になる [Outro] 一般 地域 個別 ３つの要因を 総合的に分析し 最終的な 価値が決まるんだ

[Verse 1] 同じ地域の不動産 似たような価格になるのはなぜ？ 共通の価値を生み出している それが「地域要因」さ [Pre-Chorus] 住宅地 工業地 商業地 地域のタイプで見るべきポイントが違う 何を大事にするかが 価値の物差しを変えるんだ [Chorus] 地域要因 街の性格を形づくる 一般的要因の影響を受け 個別的要因の基準となる [Verse 2] 住宅地なら日当たりや公園 商業地なら駅からの距離や人通り 工業地なら港湾や高速道路 求められる役割が全然違う [Bridge] 地域の中の将来の動き 新しい駅ができるとか 大きな工場が移ってくるとか 常に未来を読み解かないと [Outro] その街の 今と未来を 分析する力 それが鑑定士の 腕の見せ所

[Verse 1] 近隣地域の外にも 僕らの味方はいるんだ 事例を集めるための 新しい舞台を探そう [Pre-Chorus] 近隣地域と似たような 性格を持つ別のエリア それが「類似地域」 候補地は一つじゃない [Chorus] 類似地域は近隣地域のライバル 同一需給圏 内の 代替関係が成り立つエリア 価格水準も似ているんだ [Verse 2] 対象不動産の 周りに広がる普通のエリア ただ近くて影響を与える それが「周辺地域」 [Bridge] 「類似地域」は事例を集める場所 「周辺地域」は環境の分析対象 目的が全然違うんだ 混同しないように気を付けて [Outro] 近隣 類似 周辺 ３つの地域を 正確に把握して 鑑定評価の 精度を上げよう

[Verse 1] 鑑定評価の対象になった 不動産のことを「対象不動産」 彼がどんなチームにいるのか 最初に確認する大事な作業 [Pre-Chorus] 対象不動産が属する地域で 不動産の用途が同じ感じのエリア それが「近隣地域」 価格水準を探るための基本 [Chorus] 近隣地域 鑑定評価のスタートライン 地域要因を共有する 価値観を分かち合う仲間たち [Verse 2] 地域の境界線はどうやって引くの？ 道路や河川 公園などの自然物 または都市計画の線や 学校区などが目安になる [Bridge] 近隣地域の範囲を 広くとりすぎても 狭くとりすぎてもダメ 価格水準を正確に 把握できなくなっちゃう [Outro] まずは近隣地域を 確定させること 正確な鑑定への 第一歩なんだ 勘違いしないで

[Verse 1] 同じ地域の隣どうしでも 値段が全然違うのはなぜ？ 不動産が持つ個性のことを 「個別的要因」と呼ぶんだ [Pre-Chorus] 土地の形や方位はどうかな 前の道路は広いか狭いか 建物の造りや設備はどうかな 一つ一つを値踏みする [Chorus] 個別的要因 不動産の顔を決める 地域要因の下で 最有効使用を探す旅 [Verse 2] 土地なら間口（かんじょう）や奥行（せっぺい） 地勢（高低差）や地盤も大事 建物なら耐震性や 最新設備の有無がカギ [Bridge] 相続で揉めてたり 権利関係が複雑だったり 目に見えない部分も分析する 法律の知識も必要になる [Outro] 一般 地域 個別 ３つの要因を 総合的に分析し 最終的な 価値が決まるんだ

[Verse 1] 同じ地域の不動産 似たような価格になるのはなぜ？ 共通の価値を生み出している それが「地域要因」さ [Pre-Chorus] 住宅地 工業地 商業地 地域のタイプで見るべきポイントが違う 何を大事にするかが 価値の物差しを変えるんだ [Chorus] 地域要因 街の性格を形づくる 一般的要因の影響を受け 個別的要因の基準となる [Verse 2] 住宅地なら日当たりや公園 商業地なら駅からの距離や人通り 工業地なら港湾や高速道路 求められる役割が全然違う [Bridge] 地域の中の将来の動き 新しい駅ができるとか 大きな工場が移ってくるとか 常に未来を読み解かないと [Outro] その街の 今と未来を 分析する力 それが鑑定士の 腕の見せ所

[Verse 1] 日本全体の不動産 その価格水準を左右する 大きなうねりのような力 それが「一般的要因」さ [Pre-Chorus] 社会的 経済的 行政的 ３つのグループに分けて考えよう 日本の今と未来を映す 鏡のような物差し [Chorus] 一般的要因 国全体の流れを読む 地域や個別を見る前に マクロな視点で世界を見る [Verse 2] 人口や家族の形が変われば（社会的） 金融や物価の動きがあれば（経済的） 土地の規制や税制が変われば（行政的） 不動産の価値は動き出す [Bridge] 一般的要因は 常に変化している 歴史や国際情勢も 不動産の価格に 影響を与えるんだ [Outro] 大きな波を 理解してこそ 小さな波の 意味が分かる 鑑定評価の基本

[Verse 1] 僕らが扱う不動産は 普通のモノとはちょっと違う 人間の力じゃ変えられない 生まれつきの性格があるんだ [Pre-Chorus] まず「不動性」地理的固定性 絶対に動かせない場所 だから周りの環境が 価値を大きく左右する [Chorus] 自然の特性は 不動 不増 不変 個別 不動産だけの 生まれ持った性質さ [Verse 2] 次は「不増性」永続性 使っても減らない 壊れない だから長期的な視点で 投資の対象になるんだ [Bridge] 「不変性」は動かせないから 「個別性」はこの世に一つだけ 同じものは二度とないから 鑑定評価が必要になる [Outro] 動かせないから 周りが大事 無くならないから 未来が大事 不動産の本質さ